• Andrea Moretto

Differenze tra casa in affitto o in proprietà: un caso di studio nella valorizzazione dell'alloggio

Aggiornato il: mag 10

Abbiamo messo a disposizone il calcolatore a questa pagina, con le relative spiegazioni sulle modalità di calcolo e sul suo uso.


Analizziamo ora due situazioni ipotetiche di una coppia di giovani genitori con due figli piccoli in due scenari mutuamente esclusivi, ma concettualmente equivalenti, facendone un caso pratico di studio.

Nel seguito verrà accuratamente evitato di menzionare il genere perché le considerazioni sono simmetriche e il genere dei genitori del tutto irrilevante, in linea con l'articolo 3 della Costituzione.


Ipotesi di partenza


Nel seguito verrà usata la seguente terminologia:

  • CC = Coniuge Collocatario, ovvero l'assegnatario della casa familiare secondo l' art. 337 sexies CC

  • CNC = Coniuge Non Collocatario

Genitore 1

  • 60.000 € reddito lordo (redditi da lavoro, da partecipazione e patrimoniali)

  • 37.000 € disponibilità finanziaria netta annua

  • 50.000 € risparmi/accantonamenti (non rilevano ai fini della disponibilità netta)

Genitore 2

  • 30.000 € reddito lordo (redditi da lavoro, da partecipazione e patrimoniali)

  • 21.000 € disponibilità finanziaria netta annua

  • 50.000 € risparmi/accantonamenti (non rilevano ai fini della disponibilità netta)

Genitori 1+2

  • 58.000 € disponibilità finanziaria netta annua (64% di 1 e 36% di 2)

  • la coppia non ha posizioni debitorie aperte

  • due figli minorenni


N.B.: i redditi lordi (e.g. 730/UnicoPF) NON sono stati utilizzati e sono stati riportati solo come riferimento. La capacità di contribuzione si misura solo sulla disponibilità finanziaria netta annua che considera i reali flussi di cassa disponibili con un elevato grado di confidenza (se previsionali) o reali (se a consuntivo).


Scenario A: locazione di appartamento di terzi


La coppia, in questo momento benestante, potendo contare su redditi sopra la media e anche alcuni risparmi, decide di prendere in locazione un appartamento spazioso.

Poichè ci sono i due figli, opta per un appartamento confortevole, con tre camere da letto generose e tre bagni (chiamiamolo 3C3B; C=Camere, B=Bagni)

  • 700 € costo della locazione mensile 3C3B

Dopo qualche tempo la coppia si divide e, non arrivando ad un accordo consensuale, il giudice dispone dell'assegnazione della "casa coniugale" in godimento, insieme ai figli, al genitore 2, il quale avrà a questo punto l'onere di pagarsi l'affitto per intero potendo però contare sulla perequazione dell'assegno di mantenimento (per i figli) che contiene una componente relativa al loro alloggio.


In realtà il genitore 2 avrebbe avuto la facoltà di ottenere un risparmio, cercando un altro appartamento simile ma più piccolo (essendo ora il nucleo composto da sole 3 persone invece che 4), per esempio un 3C2B oppure anche un 2C2B, ma - in virtù delle disposizioni del 337 sexies del Codice Civile - di norma viene disposto il mantenimento della casa familiare.


In questo scenario, pur dovendo il genitore 1 - CNC trovare altra sistemazione per se stesso e per i suoi figli, con ulteriore esborso (nuovo affitto oppure rata mutuo), ciascuno dei genitori rimane in possesso dei propri personali risparmi che potrà utilizzare per un futuro investimento e, una volta determinato (equamente) l'importo dell'assegno di mantenimento ed il regime di custodia, ognuno farà le sue scelte di vita, in forma equilibrata ed indipendente.


Scenario B: acquisto di appartamento con mutuo ipotecario


Come ipotesi alternativa alla precedente, la coppia decide di acquistare un immobile per stabilirvi la propria residenza, ricorrendo ad un finanziamento presso un istituto di credito.


L'appartamento è il medesimo di cui sopra (3B3C) e l'acquisto, fatto in solido e al 50%, verte sui seguenti parametri:

  • 240.000 € valore di acquisto dell'appartamento

  • 150.000 € capitale erogato dal mutuante in favore dei mutuatari (mutuo ipotecario)

  • 90.000 € capitale proprio degli acquirenti, versato in parti uguali

  • 760 € rata mensile (20 anni con TAN pari al 2%), pagata per metà da ciascuno

Dopo qualche tempo la coppia si divide e, non arrivando ad un accordo consensuale, il giudice dispone dell'assegnazione della "casa coniugale" in usufrutto, insieme ai figli, al genitore 2, il quale continuerà a pagare solo il suo 50% di rata (% di proprietà) potendo però contare anche sull'assegno di mantenimento (per i figli) che contiene una componente relativa al loro alloggio.


I risparmi dei due genitori sono in questo caso ridotti a soli 5.000 € cadauno, avendo ciascuno investito 45.000 € come capitale iniziale di acquisto della casa, ora però assegnata al genitore 2 per i prossimi (molti) anni.


In costanza di questo regime, mentre il genitore 1 - CNC dovrà trovare altra sistemazione per se stesso e per i suoi figli, con ulteriore esborso (nuovo affitto oppure rata mutuo aggiuntiva) il genitore 2 - CC non avrà bisogno di fare alcun investimento, potendo esso già contare su una casa arredata, confortevole e pronta all'uso.


Inoltre entrambi i genitori sono gravati da un'ipoteca sulla casa, fatto che inibisce o comunque rende più difficoltoso per il genitore 1 poter accedere ad un altro finanziamento nel caso desiderasse vivere in una casa di proprietà.


Confronto tra i due scenari


É del tutto evidente come, la stessa famiglia con gli stessi attivi di partenza, dopo la separazione, nei due casi abbia due percorsi economici e patrimoniali differenti.


Il problema fondamentale è dovuto dalla comproprietà del bene "casa" da un lato, e dalla durata (lunga) dell'impegno ipotecario dall'altro.


Nello scenario A il genitore 1 - CNC paga, oltre alla nuova spesa per il proprio alloggio, "solo" l'assegno di mantenimento e non ha vincoli o ipoteche, avendo potuto anche conservare i suoi risparmi per investimenti futuri che farà a titolo individuale.


Nello scenario B, il medesimo genitore si troverà a dover pagare, oltre alla nuova spesa per il proprio alloggio, e all'assegno di mantenimento, anche la sua quota della rata del mutuo della casa assegnata al CC; inoltre si è visto ridotta la sua disponibilità finanziaria netta.


Risulta, riteniamo, logico che i due scenari dovrebbero in realtà essere concettualmente "equivalenti" e che - pertanto - a parità di ogni altra condizione, il valore dell'assegno di mantenimento del caso B (casa in proprietà) che il genitore 1 - CNC versa in favore del genitore 2 - CC non possa essere il medesimo, dovendo essere necessariamente ridotto rispetto all'omologo A (casa in locazione da terzi).


Caso A: calcolo del valore dell'alloggio nell'assegno per i figli (affitto)


Il criterio genericamente esposto è semplice, ed andiamo qui ad applicarlo con un esempio concreto, passo passo.


Il diritto al mantenimento nasce come conseguenza di avere prole in comune, non altro, e la sua quantificazione riguarda esclusivamente il fabbisogno (i costi) dei figli, non altro.


Se il genitore 2. si fosse separato SENZA avere figli, non avrebbe avuto diritto alcuno all'assegnazione della casa e avrebbe molto probabilmente ricorso ad un altro appartamento in locazione cercando una casa più piccola (dovendo soddisfare i bisogni di un single) e meno costosa, dovendo pagare da solo il relativo canone.


Supponiamo che un appartamento 1C1B similare per finiture e posizione, rispetto alla casa coniugale, possa essere locato per 400 €/mese, se ne deduce che il maggior costo attribuibile alla presenza dei figli sia la differenza pari a 300 €/mese (700 - 400).


Analogo e speculare ragionamento può essere fatto per il genitore 1 (CNC) e supponiamo che, per poter permettere ai figli i pernottamenti, abbia optato per prendere in affitto un appartamento 2C2B con un costo di 550 €/mese. Va detto comunque, che, in punta di diritto, la salvaguardia (il più possibile) del medesimo tenore di vita dei figli con entrambi i genitori vorrebbe che analogo canone di locazione (700 €) venga considerato disponibile anche per il genitore 1, per cui sarà eventualmente una libera e matura scelta del genitore 1 risparmiare, se possibile, accedendo ad un canone più contenuto, come nell'esempio.


Se ne deduce che il maggior costo attribuibile alla presenza dei figli sia la differenza pari a 150 €/mese (550 - 400).


A questo punto ciascun genitore deve contribuire alle quote di alloggio relative ai figli, come previsto dall'articolo 337 ter del Codice Civile il quale, fra gli altri stabilisce che l'assegno sia proporzionato a:

  • i tempi di permanenza dei figli presso ciascun genitore e;

  • le risorse economiche di entrambi i genitori.

Ammettiamo che il tempo di permanenza con il CC (genitore 2) sia del 70% e che col genitore 1 (CNC) sia ovviamente del restante 30%.

La capacità economica era già stata determinata sopra nel rapporto 64% di 1 e 36% di 2.


Ma il tempo di permanenza è davvero una variabile significativa nel caso dell'alloggio? No, visto che la spesa relativa all'alloggio NON è proporzionale al numero di notti dormite dei figli, ma invece un valore fisso e costante e dunque questa variabile non incide nella voce di spesa "alloggio".


A questo punto si deve determinare il costo totale riconducibile ai figli, per entrambi i genitori, e suddividerlo in proporzione alle disponibilità nette di ciascuno (64/36%).


La perequazione si calcola come differenza tra cifra dovuta e cifra sostenuta direttamente.


Fig. A1 - Caso di parità di valore tra i due alloggi

Fig. A2 - Caso di libera scelta di CNC di fruire di un alloggio più modesto/ridotto


Ci pare che, al di là della logica, anche i numeri abbiano un senso e che, per di più, il raziocinio sia totalmente virtuoso nel senso che attribuisce vantaggi per entrambi i genitori nel caso essi optino per soluzioni abitative più economiche in forma volontaria.


Caso B: calcolo del valore dell'alloggio nell'assegno per i figli (acquisto)


Il caso B è, una volta risolto il caso A, è del tutto simile e si tratterà solamente applicando il correttivo che è dovuto dal momento che il godimento della casa familiare da parte del genitore 2 - CC, costituisce, per la quota parte di proprietà del geniore 1, un valore economico che va riconosciuto e compensato.


Il primo passo è definire il valore locativo equivalente di mercato (tramite una perizia terza, o tramite valori statistici territoriali - qui si consiglia l'Osservatorio del Mercato Immobiliare con i dati messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate) dell'immobile (oggi di proprietà) ma ipotizzato concesso in locazione a terzi.

Nell'esempio, è già noto e pari a 700 €/mese, valore del caso A.


Una volta definiti gli altri valori come nel caso A, il calcolo terrà conto della ripartizione e contribuzione come mostrato nello schemino qui sotto:


In questa situazione, il genitore 2 - CC, per effetto dell'assegnazione in godimento temporaneo ma pieno ed esclusivo della casa con i figli, riconoscerà al genitore 1 - CNC e comproprietario una componente perequativa per la sua porzione pari al valore della locazione figurativa moltiplicata per la relativa quota di proprietà.


Rimane ferma, nel pieno rispetto della Legge, la contribuzione per le componenti di spesa relative ai figli, determinata in misura proporzionale alle disponibilità nette dei due genitori.


Fig. B1 - Caso di parità di valore tra i due alloggi

Fig. B2 - Caso di libera scelta di CNC di fruire di un alloggio più modesto/ridotto


Osservazioni chiave


Questo modo di ragionare non è ovviamente assoluto e incontestabile, ma rispetta in pieno i presupposti di parità e proporzionalità che sono chiarissimi nei codici, in primis nella Costituzione, e il cui esito sia quello di tutelare la bigenitorialità inducendo i coniugi a trovare un equo accordo piuttosto che a fomentare liti il cui risultato, nella vituperata prassi corrente, non è quello di garantire un generico tenore ai figli, ma quello di trasferire ricchezza da un genitore all'altro (senza che, peraltro, ci sia alcuna necessità di rendicontazione) esacerbando lo scontro e allontanado i genitori dal loro compito educativo congiunto.



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